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更新于2019-07-11 13:44:51
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杭州仲裁委员会近日受理了一起看似简单的工程保证金纠纷案,记者深入调查后发现,这起纠纷背后隐藏了太多建筑质量安全隐患、工程款结算内幕等房产及建筑行业的一些诟病。

华润“九里系”杭州起纠纷

浙江八达建设有限公司向杭州仲裁委员会提出申请,希望仲裁委裁定杭州润鸿置业有限公司立即返还八达建设被扣押的800万元保修金,涉及的项目是杭州之江九里高档房产项目,并按银行同期贷款利?#25163;?#20184;从2016年11月17日起至?#23548;手?#20184;之日的利息损失95万余元。6月17日,杭州仲裁委员会受理此案。

揭秘:杭州某高端楼盘保证金纠纷背后隐藏的秘密
图说:之江九里效果图

一方是浙江著名的建筑公司,另一方是著名国有房企华润置业和香港新鸿基地产投资的项目公司,所建设的“之江九里”项目,是华润和新鸿基在杭州继万象城之后的第二个作品,华润也多次在外宣称,“九里系”是华润置业产品系列中最为高端的产品。

之江九里位于浙江省杭州市之江国家旅游度假区,地处西湖南线、宋城以西,之江路?#38405;稀?#21344;地面积约9万方,地上建筑面积约18万方,集排屋、多层和高层公寓于一体的低密度高端社区。

该项目总经理王笑曾在项目启动仪式上对媒体说:“每个名为‘九里’的项目,皆为华润置地的最高标杆之作。‘九里系’的每一个产品,无不意味着品味、地位和权利,是对于稀缺资源,昂贵人力及物力的奢侈型占有。”

从外滩九里、佘山九里、昆山九里再到石梅湾九里,都筑造了一个个经典的建筑典范。综合品牌、地段和产?#20998;?#22810;优势特质,正如此前的“九里系”作品树立的标杆影响,之江九里也将在杭州?#26377;?#36825;部九里传奇。

之江九里真的能?#26377;?ldquo;九里系”传奇吗?

2012年,浙江省建工集团、八达建设分别与润鸿公司签署《建设工程施工合同》,两家施工单位分别承建“之江九里”相关项目的Ⅰ、Ⅱ标段工程。其中,八达建设合同金额为2.6亿余元,工期770天,工程于当年2月6日开工。

八达建设、建工集团相关负责人分别告诉记者,开工后不久,两家施工单位就分别接到润鸿公司的修改设计图纸及口?#20998;?#20196;。

按照润鸿公司要求,部分高层楼盘由原先170㎡、250㎡的大户型变成89㎡、138㎡的小户型;地下?#19994;?#26495;厚度全部由450mm变更为400mm;底板?#32440;?#30001;Φ[email protected]变更为Φ[email protected](?#32440;?#30001;直径14间距150变更为直径12间距170)。同?#20445;?#21475;?#20998;?#20196;取消原设计中基础底板4厚BAC双面自粘防水卷材防水层。

八达建设方负责人周洪钊表示,当施工团队看到润鸿公司的修改图纸后还是挺费解的,因为?#26576;?#23567;户型后地下?#19994;?#26495;?#26576;?#37325;会相?#21592;?#22823;,按理应该采取加厚底板、底筋变粗、间距缩小等一系列补救措施,但是润鸿公司却背道而驰。

针对润鸿公司的系?#34892;?#20026;,该项目监理公司上海一测建设咨询有限公司毛总监表示确实存在。在两家施工单位看来,从底板变薄到?#32440;?#35843;整再到取消防水层,种种迹象表明,润鸿公司一系列举动就是为了节约成本。

为何地下室防水卷材取消都是口?#20998;?#20196;没有书面指令?周洪?#20154;?ldquo;因为国家有法规明确规定,地下室防水必须要做,如果发包方出了书面指令,相当于为日后追究法律责任留下直接证据”。

根据国家标准《地下工程防水?#38469;?#35268;范》(GB5018-2001)的规定,“地下工程必须进行防水设计,防水设计应定级准确、方案可靠、经济合理”。

该项目监理公司一位负责人表示,“虽然我们是该项目的监理公司,但是我们跟润鸿公司?#36136;?#30002;乙方关系,我们也知道修改后的方案可能会存在一定隐患,可能为日后造成不必要的麻烦,但是作为乙方,有时候只能睁一只眼闭一只眼”。

到2013年10月,整个工程进行?#25581;?#21322;?#20445;?#22320;下室就出现了大面积渗漏。出现问题后,?#36824;?#26159;顾问单位、监理公司还是施工单位,都将造成渗漏的“元凶”首先指向取消地下室防水卷材。

既然出现了问题,就要想办法弥补。“当时由项目部、合约部牵头,对两个标段的地下室渗漏情况做出初?#30342;?#20272;,同时将修补意见传达给监理公司和顾问单位,再由监理和顾问单位通知我们两家施工单位进行维修。”周洪钊回忆说。

周洪钊向记者强调,?#32972;?#32463;过几方商量初步决定,后续渗漏维修产生的费用可以不出工程联系单,但是没想到,两个标段预估修补费用需要1000万左右,完全超出了?#32972;?#38450;水成本,最?#21344;?#26041;决定,地下室渗漏维修产生的费用以地下室防水卷?#26576;?#26412;的?#38382;?#20998;别在两家施工单位的工程结算书上体现。

而八达建设和建工集团作为项目的施工单位对项目出现的问题进行修补也在情理之中,且润鸿公司口头承诺相关修补费用全部承担,八达建设和建工集团只好一边继续未完成的项目,一边着手解决问题工程。

揭秘:杭州某高端楼盘保证金纠纷背后隐藏的秘密
 
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图说:八达建设提供的地下?#19994;?#26495;防水堵漏维修工程单

八达建设提供的资料显示,2013年10月和2014年5月他们分两批次大面积进行了地下?#19994;?#26495;防水堵漏维修工程,期间根据现场不同部位,不同渗漏程度、不同流量,选用堵漏或注浆法进行防水堵漏施工,?#19981;?#36153;560万元。

建工集团相关负责人告诉记者,在后期地下室防水堵漏维修上建工集团也花费了大量的人力、物力和财力,截止目前?#19981;?#36153;400多万元。

交房几年地库渗漏问题反反复复?

虽然竣工前两家施工单位针对地下室渗漏进行了大面积维修,但是项目交房时仍然存在?#29616;?#30340;地下室渗漏问题。

?#28304;耍?#35760;者走访了之江九里,并随机采访了几位业主。业主唐先生告诉记者,大面积的地下车库、地下室漏水、渗水问题交房时确实存在,说话间唐先生拿出?#21482;?#32763;出当时的照片给记者看。

揭秘:杭州某高端楼盘保证金纠纷背后隐藏的秘密
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图说:业主唐先生提供给记者的交房后地下室漏水照片

同?#20445;?#26446;女士告诉记者,按照华润置业跟业主的合同约定,地下车库应该在交房时同时交给购买车位的业主,然而到2015年6月,之江九里的地下车库及地下室仍然出现?#29616;?#30340;地板漏水、渗水等问题,不能?#35789;?#20132;付。

“为此,当时不少业主都向开发商?#31471;?#22320;下室渗水问题,交房后的这几年,地下室渗漏问题一直存在,反反复复,基本没停过。出了问题,我们只能找开发商来维修,但是?#30475;味?#27835;标不治本。”李女士告诉记者。

社区不少业主都告诉记者,?#32972;?#20043;所以会选择华润置业,是因为看在其央企背景,觉得九里系的房产整体评价不错才肯出高出市场价下手的,没想到大开发商?#26576;?#21697;竟然这么差,如果连央企都这样,那我们老百姓还有可以信赖的房企开发商嘛?

结算确认书是否被迫签署?

2014年11月18日竣工后,八达建设按照润鸿公司要求,在申报工程结算款?#20445;?#20197;基础底板4厚BAC双面自粘防水卷材防水层名义申报了地下?#19994;?#26495;防水修补费用405万元,?#21496;?#24471;到润鸿公司确认,并在工程结算时将该费用支付给八达建设。

按照双方合同规定,在项目竣工结算工程款?#20445;?#28070;鸿公司需按5%比例扣留八达建设1650万余元保修金。合同条款约定,保修金应在发包人发出竣工证书满两年后28天内一次性归还(?#24739;?#21033;息),此外,若项目有缺陷和损?#25285;?#30417;理人和承包人应共同查清原因。经查明属承包人原因造成的,应由承包人承担修复和查验的费用。经查验属发包人原因造成的,发包人应承担修复和查验的费用。

出人意料的是,在2018年2月项目结算?#20445;?#28070;鸿公司对八达建设提出要求,称若想?#27809;?#20445;修金,需要在与其签订《结算确认书》时同意扣留800万元保修金。在八达建设看来,润鸿公司是在年底以该方?#25581;?#27714;其签订《结算确认书》,其内容显失公平。因此,八达建设在收到结算款后于2018年2月28日以特快专递方式向润鸿公司声明保留要求撤销《结算确认书?#36820;?条关于暂扣800万元保修金条款规定的权利。

“然而,润鸿公司对于我们?#26576;?#38144;声明视而?#24739;?#19968;直都未将剩余的800万元保修金返还。”周洪?#20154;怠?#36843;不得已,八达建设只好向杭州仲裁委提出申请,请求裁决撤销双方签订的《结算确认书?#36820;?条关于暂扣800万元保修金条款,同?#20445;?#35831;求裁决润鸿公司立即返还八达建设被扣押的800万保修金,并支?#35835;?#24180;逾期产生的57.3万余元利息。

2018年6月13日,杭州仲裁委员会受理该案,并于当年8月29日和10月18日两次开庭审理该案。仲裁庭认为,八达建设没有充分证据能证明其在结算时被润鸿公司逼迫,因?#20284;?#35831;求的关于撤销双方签订的《结算确认书?#36820;?条关于暂扣800万元保修金条款该主张不成立。至于800万保修金返还问题需另行处理。

对于杭州仲裁委的仲裁结果周洪钊并不满意。在周洪钊看来,从法律层面上讲,当时确实签署了《结算确认书》。但是从现实来看,当时正好处于年底为工人结算工资的关键时期,在?#30340;?#19981;少施工单位年末?#21363;?#22312;资金紧张的问题,然而润鸿公司却在这个年关卡结算,“迫于资金压力,我只好先同意润鸿公司的所有要求,当时只想尽快拿到这笔款项为工人发工资。”周洪钊回忆当时的情节。

润鸿公司对于扣留800万元保修金的解释称,八达建设负责工程标段出现渗漏问题?#29616;兀?#25285;心八达建设在工程质保期内没有能力支付维修款。2018年项目结算后,润鸿公司委托第三方进行维修,并直接在工程余款或者保修金中扣除相关费用,若保修金不足以抵扣,发包方有权继续向承包方追偿。

?#28304;耍?#21608;洪钊表示,作为该项目的施工单位,我们只能按照发包方提供的图纸施工,不能随意进行修改,根据合同条款规定,八达建设认为,既然?#32972;?#22240;为润鸿公司执意要修改图纸才造成后续一系列问题,责任理应由润鸿公?#32416;?#25215;担,后续产生的修复费用自然由润鸿公司承担。

2018年2月双方项目结算?#20445;?#28070;鸿公司除了提出暂扣800万元质保金外,还提出了另外一个条件,润鸿公司要求收回八达建设?#35807;?#39033;目中发出的三份工程联系单原件。

周洪钊表示,为了保全证据,避免后续产生争议,八达建设于2018年2月12日在浙江省诸暨市公证处申请要求对该工程三份施工联系单进行现场拍照并办理保全证据公证,?#25165;?#25668;四张照片,并在公证后将工程联系单原件交给润鸿公司。

浙江省诸暨市公证处公证保全的一份施工联系单显示,因该工程地下?#19994;?#22378;施工?#20445;?#21457;现底板出现大面积开裂,裂缝分布均匀,大部分为板中部水平裂缝,柱根部位?#34892;?#35010;缝,裂缝已发生渗漏,且渗漏较为明显,部位较多,施工方采用高压注浆方式进行封堵。

关于裂缝成因,该联系单措辞谨慎,但还是?#35813;?#20102;问题所在:基础底板裂缝的产生是多方面的,受到结构?#38469;?#24212;力及砼温度应力等变化的影响。本项目地库平面面积很大,地下?#19994;?#26495;厚度及配筋率经优化设计且取消了基础底板防水卷材后,留有的富余系数很少。底板在长时间?#26576;?#21387;水等多种因素的作用及地基?#20004;?#31561;原因都会促成底板裂缝产生。该联系单润鸿公司工程部签字并盖章确认“情况属实,请合约部协助办理”。

?#26723;?#27880;意的是,另两份施工联系单上均明?#20998;?#20986;,因发包人口?#20998;?#20196;必须取消基础底板4厚BAC双面自粘防水卷材,导致地下?#19994;?#26495;众多地方发生?#29616;?#28183;漏,双方结合现场?#23548;?#21644;堵漏?#38469;?#35201;求,发包人同意承包人采用高压注浆方式进行堵漏,发生的堵漏费用按原设计的4厚BAC双面自粘防水卷材工程量和综合报价单价向发包人结算。但是这两份施工联系单只有八达建设和监理单位的确认盖章,却没有润鸿公司的书面批复和盖章。

揭秘:杭州某高端楼盘保证金纠纷背后隐藏的秘密
图说:八大建设提供的三份施工联系单

很明显,如果情况属实,润鸿公司要求收回的三份工程联系单确实至关重要。“因为这三份工程联系单完全可以验证工程质量责任。”周洪钊向记者分析道。按照一般的工程结算,这种工程联系单完全不用交付给发包方,而润鸿公司?#21496;?#23601;是为事后推?#23545;?#20219;做准备,不然干嘛要“此地无银三百两”。

润鸿公司该项目有关负责人曾私下表示,润鸿公司收回的三份工程联系单都写的清清楚楚,明明白白了,且发包方、施工方及监理公司三方都在工程联系单上签?#25351;?#31456;了,关于此事细节不愿做过多解?#20572;?#20063;不愿提供更多书面材?#31232;?/div>

专家:缺少防水层的楼盘难保质量安全

浙江省建筑业行业协会防水专业委员会夏?#26102;?#20027;任分析称,“防水虽然是隐蔽工程,但在建筑行业中占据重要位置,关乎建筑安全、建筑使用寿命及百姓民生和?#37096;怠?#22240;此防水属于建筑物验收的项目之一,并且具有验收一票表决的重要性,因此开发商是必须要做防水的。”夏?#26102;?#35828;,地下室防水是建筑防水工程的最难点,也是质量问题的高发区,而且一旦发生渗漏,后期修补更是难上加?#36873;?/div>

现阶段很多参建单位存在一个理解误区:以为地下室防水?#27809;?#30340;主要责任是在做防水层。“其?#26723;?#19979;室防水一定要‘以刚为本’且‘刚柔结合’”:刚性防水是指结构自防水和砂浆层防水;柔性防水是指涂料防水层和卷材防水层。现实中,可以做到柔性防水的参建单位已经算是“良心”开发商,?#23548;?#22312;施工过程中直接将防水卷材取消的开发商?#32570;?#30342;是。

另一位不愿透露姓名的?#30340;?#20154;士也向记者表示,一般造成地下室渗漏的原因都是多方面因?#21350;?#25104;的,比如整体建筑结构的改变,施工单位的工程质量、开发商的选材,甚至施工时天气冷暖等等因素都可能引起工程质量问题,导致地下室渗漏,具体责任最终还是需要通过法律手段,经职能部门和相关专家的鉴定来确定。

质量保证金成为建筑行业规范焦点

工程质量是施工单位最需要注重的核心问题,因为一旦出了工程质量事故施工单位是第一责任人。所以即使在项目竣工后,建设单位仍会从应付工程款中预留一?#26159;?#29992;于保证承包人在缺陷责任期内对工程出现的缺陷进行维修的保证金,但缺陷期满应该按照规定返还保修金。

由此可见,保证金的返还时间与缺陷责任期相挂钩,而非与保修期挂?#22330;?#32570;陷责任期一般为1年,最长不超过2年,由发、承包双方在合同中约定。八达公司与润鸿置业在合同中约定的缺陷责任期为2年。故在杨国生看来,八达建设早在2016年11月就过了缺陷责任期,因此润鸿公?#32416;?#24212;按照约定将800万保修金退还回来。

浙江西湖律师事务所主任裘红伟表示,保修金是一笔不小的数字,当下建筑行业步入了微利时代,保修金有可能是承包人的全部利润。但在施工企业提起返还保修金?#20445;?#19994;主单位往往以涉案工程存在质量问题,如漏水、开裂等,且屡次修复无法改善或保修期未满等为由,提出质保金返还条件不成熟。工程出现质量缺陷,需要分清责任,不能一出现质量问题就推给施工企业,拒不返还保修金,这不符合法律的规定。

住建部发布的《建设工程质量保证金管理办法》规定:缺陷责任期内,由承包人原因造成的缺陷,承包人应负责维修,并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用,发包人可按合同约定从保证金或银行保函中扣除,费用超出保证金额的,发包人可按合同约定向承包人进行索赔。承包人维修并承担相应费用后,不免除对工程的损失赔偿责任。由他人原因造成的缺陷,发包人负责组织维修,承包人不承担费用,且发包人不得从保证金中扣除费用。

由于质量保证金占用施工企业资金比较多,且普遍存在建设单位?#36824;?#23450;返还质量保证金问题,为贯彻落实国务院关于进一步清理规范涉企收费、切?#23548;?#36731;建筑业企业负担的精神,住建部和财政部对《建设工程质量保证金管理办法?#26041;?#34892;了修订,对质量保证金进行进一步规范,新办法于2017年7月1日实施。

根据新修订的办法,保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3%,且合同可以约定以银行保函替代预留保证金的。新办法还规定,在工程项目竣工前,已经缴纳履约保证金的,发包人不得同时预留工程质量保证金。采用工程质量保证担保、工程质量保险等其他保证方式的,发包人不得再预留保证金。

编后:润鸿公司?#32972;?#21040;底是出于?#35009;?#30446;的修改了设计图纸,设计图纸修改后是否做过安全评估?究竟是否向施工单位发出口?#20998;?#20196;要求取消地下室防水卷材?我们希望润鸿置业早日给出一个明确的说法。同?#20445;?#26477;州之江九里防水问题频出,验收部门是如何通过的?也希望建筑业管理部门对这一系列问题引起重视,给房产开发企业和建设企业一个公平的交易环境,也给消费者一个放心的住所。

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楼主本帖0评分记?#36857;不?#24471; 威望:0
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V18 发表于2019-07-10 16:28:09

这样也行???
本帖0评分记?#36857;不?#24471; 威望:0
V18 发表于2019-07-10 16:28:35

现在哪个楼盘不维权,不出点事情
本帖0评分记?#36857;不?#24471; 威望:0
V18 发表于2019-07-10 16:29:11

“九里系”是华润置业产品系列中最为高端的产品?excuse me?
本帖0评分记?#36857;不?#24471; 威望:0
V18 发表于2019-07-10 16:29:32
1#

引用:原回帖由 Kkevin产 于 2019-07-10 16:29 发表

1
“九里系”是华润置业产品系列中最为高端的产品?excuse me?
那其他产?#25151;上?#32780;知
本帖0评分记?#36857;不?#24471; 威望:0
V18 发表于2019-07-10 16:30:38
2#

地下车库这么?#20063;?#24525;睹!
本帖0评分记?#36857;不?#24471; 威望:0
V18 发表于2019-07-10 16:31:14
3#

这个盘当时的价格一定不低吧
本帖0评分记?#36857;不?#24471; 威望:0
V18 发表于2019-07-10 16:31:56
5#

?#36141;?#25105;没钱买房,没有这些烦恼
本帖0评分记?#36857;不?#24471; 威望:0
V18 发表于2019-07-10 16:32:26
6#

引用:原回帖由 卡布四季 于 2019-07-10 16:31 发表

1
?#36141;?#25105;没钱买房,没有这些烦恼
穷人路过
本帖0评分记?#36857;不?#24471; 威望:0
V18 发表于2019-07-10 16:32:45
7#

引用:原回帖由 张曼曼妙时光 于 2019-07-10 16:31 发表

1
这个盘当时的价格一定不低吧
肯定啊,最高级别的类型诶
本帖0评分记?#36857;不?#24471; 威望:0
V18 发表于2019-07-10 16:33:12
8#

当时?#19968;?#21435;看过这个盘呢,幸亏?#32972;?#32771;虑了一下,没买
本帖0评分记?#36857;不?#24471; 威望:0
V14 发表于2019-07-11 13:44:51
9#

引用:原回帖由 张曼曼妙时光 于 2019-07-10 16:31 发表

1
这个盘当时的价格一定不低吧
楼面价15281元一平米,赶上最低?#38405;?#20960;年,大部分都是1万7,8一平方卖出去的。?#37096;?#24471;是央企,小开发商早死了。
本帖0评分记?#36857;不?#24471; 威望:0
19楼水阿姨19楼水阿姨

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